Una de las preguntas más comunes que hacen los norteamericanos antes de dar el paso es sencilla. ¿Realmente puedo ser dueño de una propiedad aquí, o solo le estoy alquilando a largo plazo al gobierno? La buena noticia es que Costa Rica ofrece a los extranjeros derechos de propiedad sólidos y seguros. Esta guía explica qué puede poseer, la única gran excepción que hay que vigilar y cómo comprar de forma segura.
¿Realmente pueden los extranjeros ser dueños de propiedades en Costa Rica?
Sí. Los extranjeros pueden comprar y poseer propiedades en Costa Rica con prácticamente los mismos derechos que los ciudadanos costarricenses. No necesita ser residente ni ciudadano para comprar, y no se requiere un permiso especial para la mayoría de las transacciones. Puede tener propiedad titulada y clara, vender cuando quiera, heredar la propiedad a sus herederos y alquilarla.
Esta seguridad jurídica es una gran razón por la que Costa Rica ha atraído a tantos propietarios expatriados. La clave está en comprar el tipo correcto de propiedad y seguir el proceso adecuado, que cubrimos a continuación.
¿Qué es la propiedad titulada, o de pleno dominio?
La mayoría de las propiedades en Costa Rica están tituladas, a menudo descritas como propiedad de pleno dominio, e inscritas en el Registro Nacional. Este es el estándar de oro. La propiedad titulada le otorga todos los derechos de propiedad, y el registro es un documento público que puede consultar para confirmar quién es dueño de un lote, sus linderos, su tamaño y cualquier gravamen o hipoteca.
Cuando compra una tierra titulada, su abogado verifica el título en el registro, confirma que está libre de gravámenes y registra el traspaso para que su propiedad sea oficial y esté protegida. Para la mayoría de los compradores de vivienda, incluidos quienes construyen en comunidades como Harmony Homes cerca de Curubandé, la propiedad titulada es exactamente lo que quiere.
¿Qué es la zona marítima terrestre y por qué importa?
La principal excepción a la propiedad estándar es la zona marítima terrestre, una franja de tierra a lo largo de la costa medida desde la línea de marea alta. La primera porción, la más cercana al agua, es pública y nadie puede poseerla. La siguiente porción se tiene normalmente bajo una concesión, que se parece más a un arrendamiento a largo plazo de la municipalidad local que a una propiedad plena.
Las reglas de concesión pueden restringir cuánto pueden tener los extranjeros, y vienen con sus propios requisitos y renovaciones. La propiedad de concesión frente al mar no es lo mismo que la propiedad titulada, así que merece un escrutinio adicional y asesoría legal experta. Muchos expatriados simplemente eligen propiedad titulada a poca distancia tierra adentro para evitar la complejidad por completo.
¿Debería comprar a su nombre o mediante una sociedad?
Puede tener la propiedad de forma personal o mediante una sociedad costarricense, y ambas son comunes. Una sociedad puede simplificar ciertas cosas, como agregar varios propietarios, la planificación patrimonial y traspasar la propiedad más adelante. También conlleva obligaciones y costos anuales. La propiedad personal es más sencilla para una sola casa.
No hay una única respuesta correcta. La mejor opción depende de sus objetivos, su situación tributaria en ambos países y sus planes patrimoniales. Converse con un abogado costarricense y, de preferencia, con un contador que entienda las reglas tributarias de Estados Unidos o Canadá.
¿Cómo funciona el proceso de compra?
El proceso es ordenado cuando usa a los profesionales adecuados. En términos generales:
- Acuerdan el precio y firman un contrato de compraventa, a menudo con un depósito en garantía (escrow)
- Su abogado realiza la debida diligencia, verificando el título en el Registro Nacional y revisando gravámenes, impuestos adeudados y linderos
- Los fondos los retiene un servicio neutral de depósito en garantía, no se le pagan directamente al vendedor
- Un notario público, que en Costa Rica es un abogado especializado, prepara la escritura de traspaso y la inscribe en el registro
Usar un abogado independiente y autorizado que lo represente a usted, no al vendedor, y una empresa de depósito en garantía de buena reputación protege su dinero y su título.
¿Qué errores comunes debería evitar?
Los mayores riesgos vienen de saltarse pasos. No compre sin verificar el título en el Registro Nacional, y sea cauteloso con las tierras sin titular o de concesión a menos que las entienda por completo. Evite entregar dinero directamente a un vendedor en lugar de usar el depósito en garantía, y nunca dependa únicamente del abogado del vendedor. Esté atento a linderos poco claros o problemas de precaristas en las tierras rurales, que un buen levantamiento topográfico y una búsqueda de título revelarán. Tomar estas precauciones es lo que hace que comprar en Costa Rica sea tan seguro como debe ser.